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    二手房買賣合同

    二手房買賣合同 二手房相信對很多人來說都是很熟悉的詞語,在了解什么是二手房買賣合同時我們還需要了解哪些二手房買賣合同的相關常識呢?二手房買賣合同需要包含哪些內容?二手房買賣合同范本應該怎么寫?二手房買賣合同無效是什么情況?二手房買賣合同注意事項有哪些?在簽署二手房買賣合同時我們需要著重關注哪些點來防止自己掉進陷阱?二手房買賣合同可以解除嗎?解除的條件是什么?在生活中遇到二手房買賣合同糾紛該怎么解決?更多二手房買賣合同相關知識,請閱讀下面專題詳細了解,希望對您有所幫助!
  1. 二手房買賣合同范本
  2. 按揭版二手房買賣合同
  3. 農村二手房買賣協議書
  4. 全款買賣二手房合同
  5. 簡易版二手房買賣合同
  6. 中介簽署的二手房買賣合同范本
  7. 2二手房買賣合同糾紛

    二手房買賣合同糾紛的主要類型:

    1、逾期支付房款引起的糾紛;

    2、逾期交付房屋引起的糾紛;

    3、逾期辦理過戶手續引起的糾紛;

    4、要求返還定金引起的糾紛;

    5、因中介行為引起的糾紛;

    6、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛;

    7、因房屋質量引起的糾紛;

    8、因“黑白合同”引起的糾紛;

    9、因戶口遷移引起的糾紛。




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    3二手房交易流程

    第一,買房選定二手房之后,買賣雙方就要進行信息溝通了。這時,買家要求應該要求賣家提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。當然,賣家也可以要求查看買家的身份證。

    第二,如果第一步沒有問題,就可以進行簽約了。如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

    第三,買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

    第四,房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續?,F在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。

    第五,繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定,比如房改房、經濟適用房等。

    第六,交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

    第七,如果買房人無法全款買房,就將進入最重要的貸款環節了。這直接關系到房屋交易是否能夠成功。簽訂完房屋買賣合同后,由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。

    第八,買房付清房款,賣方交付房屋并結清所有物業費,至此,交易流程正式結束。




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    4二手房買賣合同補充協議

    購房補充協議的注意事項

    (一)辨別文字游戲,以免開發商推脫責任。例如,合同約定了違約金比例但補充協議里開發商有約定不超過某個比例,這樣違約過了一定時間實際就不用支付違約金了。

    (二)警惕開發商利用補充協議轉嫁風險。例如合同里對延期交付作了規定,但補充協議里開發商約定遇到異常困難不能按時交付不屬于違約,這種異常困難是什么,容易扯皮。

    (三)注意優先效力,避免糾紛。仔細看補充協議的效力,防止開發商約定合同效力優先,那么有利于購房者的補充協議就形同虛設了。


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    5中介簽署的二手房買賣合同范本

    出賣人(以下簡稱甲方)姓名(或名稱):_____________

    身份證件號(或營業執照號):____________________

    買受人(以下簡稱乙方)姓名(或名稱):______________

    身份證件號(或營業執照號):___________________

    中介人(以下簡稱丙方)名稱:_____________________

    營業執照號________中介資質證書號_______________

    根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國房地產管理法》及其它有關法律、法規之規定,甲、乙、丙三方在平等、自愿、協商一致的基礎上達成如下中介房屋買賣合同

    一、經丙方介紹,甲方自愿將本條第二款所列房屋出售給乙方,甲方已將房屋狀況充分告知乙方,乙方對甲方所出售的房屋及附屬設施、裝潢情況已充分了解,愿意購買該房屋。

    甲方出售房屋的情況:

    (一)房屋坐落___,房屋所有權證號____,產權性質___,建筑面積____平方米。

    (二)附屬設施、裝潢情況_____________。

    二、甲、乙雙方約定上述房屋成交價款為人民幣____元(大寫__),附屬設施、裝潢價款___元(大寫____),總計____元(大寫____)。合同簽訂之日,乙方支付給甲方定金____元(大寫____),由丙方代為保管。

    三、付款方式、期限及房屋交付:

    (一)乙方按下列第___種方式付款。

    1、本合同簽訂之日起_____日內,乙方將上述房款付清,交付給____方,購房定金在付款時沖抵房款,如房款交付給丙方,丙方應在____將房款轉交給甲方。

    ......

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    6二手房買賣合同怎么寫

    二手房屋買賣合同

    一、合同當事人的名稱或姓名、住所

    這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等,以免出現欺詐情況;雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查;應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

    二、合同標的

    這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況;同時還要寫明房屋產權歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉賣;是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業管理費用及其他交費狀況;房屋相關文書資料的移交過程。

    三、價款(即該二手房的約定價格)

    這里也是很主要的內容,主要寫明總價款;付款方式;付款條件;如何申請按揭貸款;定金;尾款等。

    四、履行期限、地點、方式

    這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關手續的過程;配合與協調問題;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤;遇有價格上漲、下跌時如何處理。

    五、違約責任

    這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。

    六、二手房屋買賣合同的爭議解決方式

    這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

    七、合同生效條款

    雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后,財產如何進行返還。

    八、合同中止、終止或解除條款

    按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定,合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;

    上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后,財產如何進行返還。

    九、合同的變更與轉讓

    在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

    十、附件

    在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。


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    7簽訂二手買賣合同的注意事項

    (一)要注意權屬條款。主要是審查房屋的權屬狀況,如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。

    (二)注意價格與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司,則明確委托價格、服務內容和傭金數額。審查內容包括:賣家的委托價與購買價格是否一致;中介公司收取的傭金數額不得超過國家規定的上限比例。

    (三) 注意房款支付條款。二手房買賣一般不能實現“一手交錢,一手交房”,因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說,付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外,房款一般分三筆付清,簽約時的首付款,拿到交易過戶受理單時付一筆,產證出來及交房后付尾款。此外,買賣雙方還可以通過第三方,如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監管。

    (四)注意交房條款。主要是對有關交房條款的審查,其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款,上家遷出戶口、付清物業及水電煤有線等費用,上下家維修金結清。關于交房標志,本站律師建議將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一,使之更符合實際情況。

    (五)違約救濟條款,主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。目前,相關的法規傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制,有利于提高解決糾紛的效率。當然,雙方當事人也可通過訴訟方式救濟。


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    8二手房買賣合同解除條件是什么

    一種是協議解除

    指的是在合同成立之后,未履行或者未完全履行之前,當事人通過協商解除合同,是合同的效力消滅的行為,這種解除是當事人意思自治的一種體現。合同法對于這種解除的規定在第九十三條,該條第一款規定:“當事人協商一致,可以解除合同?!?/p>

    第二種是法定解除

    指的是合同有效成立之后,沒有履行或者沒有完全履行之前,當法定的解除條件具備時,因享有解除權一方的意思表示,使合同關系溯及既往地消滅。這種解除是有解除權的一方依據合同法中關于解除權的規定解除合同的情況,由于這種解除會完全消除合同的效力,與合同應當信守的原則是背離的,所以合同法有著嚴格的限制。

    根據合同法第九十四條的規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形?!备鶕摋l的規定一般只有在當事人一方嚴重違反合同約定的情況下才能使對方具有解除權,這就是理論上所稱的根本違約。

    第三種是約定解除

    指的是合同有效成立之后,沒有履行或者沒有完全履行之前,當約定的解除條件具備時,因享有解除權一方的意思表示,使合同關系溯及既往地消滅。這種解除要以合同中有解除權條件的約定為前提。這實際上是意思自治原則在合同解除問題上的另一種體現。應該說這三種解除中第一種不是真正的合同解除權的行使導致的,后兩種情況下的解除才能被稱為真正的解除,其解除權屬于形成權。


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    9二手房交易稅費

    1、契稅(買方支付)

    根據國家規定,房屋買賣要向國家繳納契稅,無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅,具體的比例需根據國家相關政策,購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

    自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率征收,90-140平米1.5%,140平米以上3%;二次購房都是3%,不分面積。

    2、營業稅(買方支付)

    此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成,征收稅率為5.6%。個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的,免征營業稅,具體如下:

    房產證未滿2年的,并且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%;

    房產證未滿2年的,并且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;

    房產證滿2年的,并且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%;

    房產證滿2年的,并且面積在140㎡以下的免交。

    3、個稅(買方支付)

    核定征收方式:應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%),我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為:普通住房1%,非普通住房或非住宅類房產為1.5%,拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征個人所得稅。

    4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

    印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證,產權轉移書據,營業賬簿,權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。

    對于購房者而言,印花稅的稅率是0.05%,即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值,印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

    5、土地增值稅

    個人轉讓非住宅類房產的”核定征收方式“由登記中心代征,其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續后由登記中心代征。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

    核定征收方式:應納土地增值稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標準:商鋪、寫字樓、酒店為10%,其他非住宅類房產為5%。

    6、登記費

    其收費標準分為住房與非住房。個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

    7、房地產交易手續費

    新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取,由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取,由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取,由交易雙方各承擔50%。

    8、傭金

    成交價*3%,交易雙方各付一半。

    9、貼花:5元/套

    如果購房時需要按揭,還要發生以下費用:

    10、評估費

    評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%,以上部分0.25%。

    11、抵押登記費

    個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元

    12、委托公證

    如果購房需要辦理公證,那么則要交納一定比例的公證費,公證費的標準一般為300元/二本公證書,另外每加一本收20元。如果需要贖樓,還會產生如下費用:

    13、贖樓擔保費

    費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月,最低收費2000元。

    14、贖樓罰息

    不同銀行的收取方式不一樣,一般按欠款金額的0.5%收取

    15、贖樓短期借款利息

    一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

    16、買賣合同公證費

    由公證機關向涉外方收取,征收標準:

    過戶價×0.003%(過戶價<50萬)<>

    過戶價×0.0025 250(50萬<過戶價≤500萬)<>

    過戶價×0.002 2750(500萬<過戶價≤1000萬)<>

    17、抵押合同公證費

    買方涉外并需要貸款時,由公證處向涉外方收取的服務費。

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    10優秀律師解答

    二手房買賣合同糾紛
    要看房產的實質性質,以及是不是房主追認,不能簡單說合同無效
    二手房買賣合同,二手房買賣合同時,實收價包含對方的贖樓費嗎?
    具體要看你們簽訂的合同是如何約定的。

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